수도권 주담대 6억 제한 & 다주택자 전면 금지 – 쉽게 정리해드릴게요

요즘 집을 사거나 갈아타려는 분들이 “대출이 잘 안 나온다”, “정부가 또 막았다더라”는 이야기를 많이 하십니다. 바로 그 핵심이 이번에 바뀐 주택담보대출(주담대) 규제입니다.

그럼 이게 대체 무엇이 바뀌었고, 어떤 사람들에게 영향을 주는지 천천히 설명드릴게요.

1. ‘주담대’가 뭐예요?

주택담보대출, 줄여서 ‘주담대’는
👉 _집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 것_이에요.

예를 들어 8억짜리 아파트를 사고 싶은데,
내가 가진 돈이 3억이라면 나머지 5억을 은행에서 주담대로 빌릴 수 있었죠.

그런데! 이제는 이렇게 무조건 빌릴 수 있는 게 아니게 됐습니다.

2. 수도권에서는 ‘6억’까지밖에 못 빌린다고요?

네, 맞습니다.
이제 서울·경기·인천 같은 수도권에서 주담대로 받을 수 있는 금액은 최대 6억 원까지만이에요.

예시로 볼게요:
• 💬 “나는 신용도도 좋고, 12억짜리 집을 사려고 해!”
• 💬 “LTV(담보인정비율)가 60%니까 7억 넘게 나올 수 있지 않을까?”

👉 예전엔 가능했어요.
하지만 이제는 LTV 계산이 아무리 높아도 ‘6억 넘게는 안 된다’는 식으로 상한선을 박은 것입니다.

즉,

수도권 주택을 살 때는, 주담대는 ‘6억 원 한도’로 고정

이 한도는 무주택자든, 실수요자든 다 적용됩니다.
단, 생애 최초 구입자나 특례대출은 별도 조건이 있긴 해요.

🚫 3. 다주택자는 그냥 아예 ‘대출 금지’예요

이번 조치에서 가장 센 내용은 바로 이겁니다.

2채 이상 집을 가진 사람은 앞으로 주택담보대출 자체를 받을 수 없습니다.

쉽게 말하면:
• 지금 집이 2채인 사람이
• 세 번째 집을 사려고 해도
👉 아무 은행에서도 주담대를 받을 수 없다는 것이에요.

예전에는 지역에 따라 일부 예외가 있었지만, 이제는 ‘전면 금지’입니다. 자금이 넉넉하지 않으면 다주택자는 집을 더 사기 어렵게 만든 조치입니다.

🎯 왜 이런 정책이 나온 걸까요?

정부가 이렇게 강하게 규제하는 이유는 몇 가지가 있어요:
1. 집값 잡기
수도권은 여전히 집값이 오르고 있어서, 대출 받아서 무리하게 집 사는 걸 막고 싶은 거예요.
2. 빚 너무 많아져서 걱정
가계부채가 너무 늘어나니까, 국가 경제를 안정시키기 위해 조이기 시작한 거예요.
3. 투기 차단
다주택자들이 대출로 집 여러 채 사서 가격을 올리는 걸 막겠다는 뜻이에요.

🙋🏻 누가 영향을 받나요?

정리해 보면 이래요:

🔍 현실에서 생기는 문제들

1. 실수요자에게도 부담이 커진다

정책의 취지는 “투기 수요 차단”이지만,현실에선 실제로 집이 꼭 필요한 사람들(무주택자, 신혼부부 등)에게도 불편함이 큽니다.
• 수도권에선 10억 미만 아파트가 점점 줄고 있는데,
• 대출은 6억까지만 가능하니까
👉 나머지를 자비로 충당해야 함 → 자금 부족으로 내 집 마련 포기

📌 특히 서울에 사는 젊은 무주택자들은

“집은 사고 싶은데, 대출이 너무 부족해서 시작조차 못 하겠다”고 말합니다.


2. 지방-수도권 양극화 심화

지방에선 여전히 3-5억대 아파트가 많은 반면,
수도권은 대부분 7억-15억 수준이기 때문에
대출을 6억까지만 제한하는 건 수도권 실수요자에게 불리합니다.
• 예: 대전이나 전주에선 6억이면 거의 전액 커버 가능
• 반면 서울 노원구나 경기도 분당, 하남에서도 6억으론 택도 없음

📌 결국, “지역 따라 대출 효율이 다르게 느껴지는 역차별”이 발생합니다.

3. 거래 절벽 발생

집을 팔고 사는 모든 과정에 대출이 필요한 경우가 많은데,이번 정책 이후로 대출이 안 나오니까 집 거래 자체가 줄어드는 현상이 생깁니다.
• 집을 사고 싶은데 자금이 부족
• 집을 팔고 갈아타려는 사람도 대출 조건이 복잡해서 보류
• 다주택자들도 투자 의욕 꺾임

👉 시장에 매물도 안 나오고, 거래도 줄고, 가격만 애매하게 유지되는 ‘거래절벽’ 현상이 나타납니다.

4. 전세 수요 급증 → 전세가 상승 우려

집을 못 사면 어떻게 될까요?
👉 결국 사람들은 전세로 몰립니다.

특히 신혼부부나 사회 초년생들은
“매매는 무리니 전세부터 살자”는 생각을 하게 되고 전세 수요가 몰리면 전세가격이 오르고, 전세난도 생깁니다.

이는 결국 서민 주거 안정에도 부정적인 영향을 줄 수 있어요.

5. 다주택자 ‘편법 투자’ 가능성

정부는 다주택자의 대출을 막았지만,
현금 여유가 많은 일부 고자산가들은 법인 명의, 가족 명의, 지인 간 대출 등을 활용해 우회로를 찾기도 합니다.

그 결과,
❌ 실제로 막혀야 할 투기 수요는 피해가고,
⭕ 실수요자만 대출에서 소외되는 부작용이 생길 수 있습니다.


이번 조치는 단순히 “대출이 줄었다” 수준이 아니라 주택 구매 구조 자체를 바꾸려는 정책입니다.

🔸 실수요자는 신중하게 자금 계획을 세워야 하고
🔸 다주택자는 투자 접근 자체가 어려워졌습니다.

앞으로는 “내가 얼마나 빌릴 수 있을까?”보다는

“내가 실제로 얼마나 현금이 있지?”
를 먼저 생각해야 하는 시대가 된 것 같습니다.